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상가건물임대차보호법 최우선변제금 안내

    상가건물소액임차인 최우선변제금

상가 소액임차인의 최우선변제권이란?
경.공매시 상가건물임대차보호법에 의해 요건을 갖춘 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 최우선변제금은 낙찰가격의 1/2범위(개정전 2013.12.31까지 1/3범위)내에서 가장 먼저 변제 받을 수 있어 입찰전 정확한 권리분석이 매우 중요하다.

최우선변제권의 성립요건
① 환산보증금 기준 상가건물임대차보호법의 소액임차인 적용대상이어야 함
② 경매개시결정기입등기 전에 사업자등록과 점유를 갖출 것
③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

환산보증금의 계산 : 보증금 + (월세 X 100)

담보물권설정일 지 역 보호법 적용대상
(환산보증금)
소액임차인 범위
(환산보증금)
최우선변제금
2002. 11. 1 ~
2008. 8. 20
서울특별시 2억 4천만원 이하 4,500만원 이하 1,350만원 까지
과밀억제권역 (서울특별시 제외) 1억 9천만원 이하 3,900만원 이하 1,170만원 까지
광역시 (군지역 및 인천광역시 제외) 1억 5천만원 이하 3,000만원 이하 900만원 까지
기타지역 1억 4천만원 이하 2,500만원 이하 750만원 까지
2008. 8. 21 ~
2010. 7. 25
서울특별시 2억 6천만원 이하 4,500만원 이하 1,350만원 까지
과밀억제권역 (서울특별시 제외) 2억 1천만원 이하 3,900만원 이하 1,170만원 까지
광역시 (군지역 및 인천광역시 제외) 1억 6천만원 이하 3,000만원 이하 900만원 까지
기타지역 1억 5천만원 이하 2,500만원 이하 750만원 까지
2010. 7. 26 ~
2013. 12. 31
서울특별시 3억원 이하 5,000만원 이하 1,500만원 까지
과밀억제권역 (서울특별시 제외) 2억 5천만원 이하 4,500만원 이하 1,350만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 용인시, 김포시, 광주시
1억 8천만원 이하 3,000만원 이하 900만원 까지
기타지역 1억 5천만원 이하 2,500만원 이하 750만원 까지
2014. 1. 1 ~
2018.1.25
서울특별시 4억원 이하 6,500만원 이하 2,200만원 까지
과밀억제권역 (서울특별시 제외) 3억원 이하 5,500만원 이하 1,900만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 용인시, 김포시, 광주시
2억 4천만원 이하 3,800만원 이하 1,300만원 까지
기타지역 1억 8천만원 이하 3,000만원 이하 1000만원 까지
2018. 1. 26 ~
2019. 4. 1
서울특별시 6억 1천만원 이하 6,500만원 이하 2,200만원 까지
과밀억제권역 및 부산광역시
(서울특별시 제외)
5억원 이하 5,500만원
(부산:3,800만원
기장:3,000만원)
1,900만원 까지
(부산:1,300만원
기장:1,000만원)
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산,용인,김포,광주,세종,파주,화성
3억 9천만원 이하 3,800만원 1,300만원 까지
기타지역 2억 7천만원 이하 3,000만원 1000만원 까지
2019. 4. 2 ~
현재
서울특별시 9억원 이하 6,500만원 2,200만원 까지
과밀억제권역 및 부산광역시
(서울특별시 제외)
6억 9천만원 이하 5,500만원
(부산:3,800만원
기장:3,000만원)
1,900만원 까지
(부산:1,300만원
기장:1,000만원)
광역시 (과밀억제권역과 부산시, 군지역은 제외)
안산,용인,김포,광주,세종,파주,화성
5억 4천만원 이하 3,800만원 1,300만원 까지
기타지역 3억 7천만원 이하 3,000만원 1000만원 까지

수도권정비계획법의 과밀억제권역 (2001.09.15 ~ 2008.08.20)

  • 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
  • 남양주시 중(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함)
  • 인천광역시, 제외지역(강화군, 웅진군, 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지, 남동유지지역)

수도권정비계획법의 과밀억제권역 (2008.08.21 ~ )

  • 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
  • 남양주시 중(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함)
  • 인천광역시, 제외지역(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지)

※수도권중 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 제9조의 개정으로 인천광역시중에서 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 연수구는 과밀억제권역에 포함되었으므로 2008.08.21부터 이 지역에서의 적용범위 판단에 있어서는 주의를 요함

광역시 승격일

지역 승격일
부산광역시 1963. 1. 1.
대구광역시 1981. 7. 1.
인천광역시 1981. 7. 1.
광주광역시 1986. 11. 1.
대전광역시 1989. 1. 1.
울산광역시 1997. 7. 15.