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주택임대차보호법 최우선변제금 안내

    주택소액임차인 최우선변제금

최우선변제권이란?
경.공매시 주택임대차보호법에 의해 요건을 갖춘 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 최우선변제금은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 가장 먼저 변제 받을 수 있어 입찰전 정확한 권리분석이 매우 중요하다.

최우선변제권의 성립요건
① 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참조)
② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(점유와 전입신고)을 갖출 것
③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

담보물권설정일 지 역 소액보증금 범위 최우선변제액
1984. 6. 14 ~ 1987. 11. 30 특별시,직할시 300만원 이하 300만원 까지
기타지역 200만원 이하 200만원 까지
1987. 12. 1 ~ 1990. 2. 18 특별시,직할시 500만원 이하 500만원 까지
기타지역 400만원 이하 400만원 까지
1990. 2. 19 ~ 1995. 10. 18 특별시,직할시 2,000만원 이하 700만원 까지
기타지역 1,500만원 이하 500만원 까지
1995. 10. 19 ~ 2001. 9. 14 특별시,광역시 (군지역 제외) 3,000만원 이하 1,200만원 까지
기타지역 2,000만원 이하 800만원 까지
2001. 9. 15 ~ 2008. 8. 20 수도권정비계획법의 과밀억제권역 4,000만원 이하 1,600만원 까지
광역시 (군지역과 인천광역시 제외) 3,500만원 이하 1,400만원 까지
그 밖의 지역 3,000만원 이하 1,200만원 까지
2008. 8. 21 ~ 2010. 7. 25 수도권정비계획법의 과밀억제권역 6,000만원 이하 2,000만원 까지
광역시 (군지역과 인천광역시 제외) 5,000만원 이하 1,700만원 까지
그 밖의 지역 4,000만원 이하 1,400만원 까지
2010. 7. 26 ~ 2013. 12. 31 서울특별시 7,500만원 이하 2,500만원 까지
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울시 제외) 6,500만원 이하 2,200만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 용인시, 김포시, 광주시
5,500만원 이하 1,900만원 까지
그 밖의 지역 4,000만원 이하 1,400만원 까지
2014. 1. 1 ~ 2016. 3. 30 서울특별시 9,500만원 이하 3,200만원 까지
수도권정비계획법의 과밀억제권역 (서울시 제외) 8,000만원 이하 2,700만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 용인시, 김포시, 광주시
6,000만원 이하 2,000만원 까지
그 밖의 지역 (세종시 포함) 4,500만원 이하 1,500만원 까지
2016. 3. 31 ~ 2018. 09. 17 서울특별시 1억원 이하 3,400만원 까지
수도권정비계획법의 과밀억제권역 (서울시 제외) 8,000만원 이하 2,700만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 용인시, 김포시, 광주시 (세종시 포함)
6,000만원 이하 2,000만원 까지
그 밖의 지역 (세종시 제외) 5,000만원 이하 1,700만원 까지
2018. 09. 18 ~ 현재 서울특별시 1억1천만원 이하 3,700만원 까지
수도권정비계획법의 과밀억제권역,세종,용인,화성 1억원 이하 3,400만원 까지
광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외)
안산시, 김포시, 광주시, 파주시
6,000만원 이하 2,000만원 까지
그 밖의 지역 5,000만원 이하 1,700만원 까지

수도권정비계획법 중 과밀억제권역 (2001.09.15 ~ 2008.08.20)

  • 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
  • 남양주시 중(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함)
  • 인천광역시, 제외지역(강화군, 웅진군, 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 서구대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 연수구 송도매립지, 남동유지지역)

수도권정비계획법 중 과밀억제권역 (2008.08.21 ~ )

  • 서울특별시, 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외)
  • 남양주시 중(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함)
  • 인천광역시, 제외지역(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지)

※수도권중 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 제9조의 개정으로 인천광역시중에서 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 연수구는 과밀억제권역에 포함되었으므로 2008.08.21부터 이 지역에서의 적용범위 판단에 있어서는 주의를 요함

광역시 승격일

지역 승격일
부산광역시 1963. 1. 1.
대구광역시 1981. 7. 1.
인천광역시 1981. 7. 1.
광주광역시 1986. 11. 1.
대전광역시 1989. 1. 1.
울산광역시 1997. 7. 15.