최우선변제권이란?
경.공매시 주택임대차보호법에 의해 요건을 갖춘 소액임차인의 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다.
최우선변제금은 낙찰가격의 1/2범위 내에서 가장 먼저 변제 받을 수 있어 입찰전 정확한 권리분석이 매우 중요하다.
최우선변제권의 성립요건
① 보증금이 소액에 해당할 것(아래 표 참조)
② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(점유와 전입신고)을 갖출 것
③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것
| 담보물권설정일 | 지 역 | 소액보증금 범위 | 최우선변제액 |
|---|---|---|---|
| 1984. 6. 14 ~ 1987. 11. 30 | 특별시,직할시 | 300만원 이하 | 300만원 까지 |
| 기타지역 | 200만원 이하 | 200만원 까지 | |
| 1987. 12. 1 ~ 1990. 2. 18 | 특별시,직할시 | 500만원 이하 | 500만원 까지 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 까지 | |
| 1990. 2. 19 ~ 1995. 10. 18 | 특별시,직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 까지 |
| 기타지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 까지 | |
| 1995. 10. 19 ~ 2001. 9. 14 | 특별시,광역시 (군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 까지 |
| 기타지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 까지 | |
| 2001. 9. 15 ~ 2008. 8. 20 | 수도권정비계획법의 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 까지 |
| 광역시 (군지역과 인천광역시 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 까지 | |
| 2008. 8. 21 ~ 2010. 7. 25 | 수도권정비계획법의 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 |
| 광역시 (군지역과 인천광역시 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 2010. 7. 26 ~ 2013. 12. 31 | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 까지 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울시 제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 까지 | |
| 광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 |
5,500만원 이하 | 1,900만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 까지 | |
| 2014. 1. 1 ~ 2016. 3. 30 | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 까지 |
| 수도권정비계획법의 과밀억제권역 (서울시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 까지 | |
| 광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 (세종시 포함) | 4,500만원 이하 | 1,500만원 까지 | |
| 2016. 3. 31 ~ 2018. 09. 17 | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 까지 |
| 수도권정비계획법의 과밀억제권역 (서울시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 까지 | |
| 광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 (세종시 포함) |
6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 (세종시 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 까지 | |
| 2018. 09. 18 ~ 현재 | 서울특별시 | 1억1천만원 이하 | 3,700만원 까지 |
| 수도권정비계획법의 과밀억제권역,세종,용인,화성 | 1억원 이하 | 3,400만원 까지 | |
| 광역시 (과밀억제권역과 군지역은 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 까지 |
※수도권중 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 제9조의 개정으로 인천광역시중에서 중구 운남동, 운복동, 운서동, 중산동, 남북동, 덕교동, 을왕동, 무의동, 연수구는 과밀억제권역에 포함되었으므로 2008.08.21부터 이 지역에서의 적용범위 판단에 있어서는 주의를 요함
| 지역 | 승격일 |
|---|---|
| 부산광역시 | 1963. 1. 1. |
| 대구광역시 | 1981. 7. 1. |
| 인천광역시 | 1981. 7. 1. |
| 광주광역시 | 1986. 11. 1. |
| 대전광역시 | 1989. 1. 1. |
| 울산광역시 | 1997. 7. 15. |
